* * 樓市分析 * *

* * 2018 樓市 * *

樓價從2012年至今，已升逾超過五成，雖然政府表示，供應量逐步增加，加息周期開始，但樓價顯然仍未有下調跡象。

樓價高企之謎

(一) 來港內地資金及人口

每日來港單程證配額為150個，加上輸入內地人才計劃，及非本地大學畢業生申請留港工作，每年就造成約七萬人留港。而這七萬人的住屋需要，不論是租屋或買樓，都會對香港房屋供應造成壓力。

另一方面，內地經濟起飛，製造大量富豪，香港物業對他們有很大的吸引力，動輒斥資千萬至數億元投入香港樓市，導致香港樓價急升。

(二) 利息低企

利息長期低於通賬，銀紙貶值，買樓投資既可保值，更有租金收入，是很多港人心目中的理想投資工具。加上政府的辣招，大部份人買入物業後就出租，而很少再出售，樓宇供應更形短缺。

(三) 財富效應

全球量化寬鬆，引致大量熱錢流入香港，部份流入物業市場。而港人見樓價越來越高，覺得樓價只會升唔會跌，並恐怕遲啲就越買越貴，所以爭先恐後加入買樓行列。

(四) 租金上升支持樓價

租金上升，令租客負擔越來越大，業主經常加租，租客常常要換樓又要搬屋。部份租客覺得租金上升不如買樓，並加入買樓行列，引致樓宇需求又增加。

影響從2018年樓市的主要因素

(一) 樓宇供應量

2018年樓宇落成量達2.2萬個，糾正過去供應不足的問題。供應量增加，將會舒緩樓價及租金上升的壓力；另外發展商一手現樓貨尾累積到9000個，2018的樓宇供應量應沒有問題。

(二) 按揭利息上調壓力

一般預期美國今年加息三次，每次0.25厘。香港銀行水頭充足，利息加幅應在0.25至0.5厘之內。加息已在預期之內，所以對樓市影響不會太嚴重。

(三) 政府增加公營房屋供應

為滿足現有公屋租戶的置業需求，同時加強流轉，特首林鄭月娥的公營房屋理念，由出租轉向出售方向。施政報告建議將「綠置居」及「白居二」恒常化，計劃明年底推售4,800個綠置居單位。此外亦推出港人首置上車盤。政府希望恆常化增加公營房屋供應，能舒緩部份樓宇供應短缺的問題。

(四) 政治因素

美國和北韓因核試針鋒相對，引起地緣政治不確定性的風險。如有任何誤打誤撞的閃失，高企的樓價將明顯回落。另外，中美貿易戰爭，引致股市下跌，資金流出樓市，亦會影響樓價下跌。

總括而言，如果沒有突發的政治事件，樓市不會有大幅的調整，升跌的幅度在5至10%之內。長遠而言，樓宇供應仍是主宰樓價升跌的主要因素。